Líderes de Maui visam aluguéis por temporada em proposta para abrigar mais residentes locais

Alicia Humiston comprou seu condomínio em Lahaina depois de visitar Maui e se apaixonar por suas florestas tropicais, campos de lava e baleias que se reúnem no mar. Ele viaja para lá cerca de três vezes por ano e aluga sua unidade por curtos períodos quando não está no Havaí.

“Maui era o lugar dos meus sonhos”, disse ele numa entrevista por telefone de sua casa em Coeur d’Alene, Idaho.

Mas agora o prefeito de Maui quer impossibilitar que Humiston e milhares de outros proprietários de condomínios aluguem suas propriedades para turistas. Em vez disso, ele quer aluguéis de longo prazo para residentes locais de Maui para resolver uma escassez crônica de moradias que atingiu um novo ponto de crise após O incêndio florestal mortal em agosto passado Eles queimaram as casas de 12.000 moradores.

A proposta do prefeito enfrenta vários obstáculos legislativos e burocráticos, começando terça-feira com uma reunião da Comissão de Planejamento de Maui. Mas alimentou um debate já acalorado sobre o futuro de um dos destinos turísticos mais conhecidos do mundo: Maui continuará a servir os turistas, que impulsionam a economia local? Ou irá restringir o turismo para responder às queixas persistentes de que os visitantes estão a lotar as praias e estradas da ilha e a tornar a habitação inacessível?

Cerca de um terço dos visitantes de Maui usam aluguéis por temporada. Eles tendem a custar menos que hotéis e são fáceis de reservar em sites como Airbnb e VRBO. Muitos têm cozinhas, para que as famílias possam preparar a sua própria comida.

Tornaram-se também uma fonte de conflito, especialmente depois da conflagração do ano passado em Lahaina, o incêndio florestal mais mortífero nos Estados Unidos em mais de um século. O incêndio devastou a cidade histórica, matando pelo menos 115 pessoas, e não deixando nada além de escombros e cinzas para os blocos. Os residentes cujas casas foram totalmente incendiadas receberam pedidos de investidores imobiliários de fora da ilha. para assumir suas terras.

Milhares de moradores deslocados foram temporariamente alojados em hotéis normalmente reservados para turistas, e a maioria dos sobreviventes ainda não dispõe de moradia estável. Mesmo antes do incêndio, a Universidade do Havaí pesquisadores dizem Tantos proprietários alugavam para turistas (e tão poucas casas novas foram construídas) que o condado de Maui sofreu uma perda líquida de moradias desde 2019.

Uma análise dos registros de impostos sobre a propriedade mostra que 85% dos condomínios do condado de Maui pertencem a residentes de fora do estado, disse Justin Tyndall, professor assistente da Organização de Pesquisa Econômica da Universidade do Havaí. A sua transição aumentaria o parque habitacional residencial de Maui em 13%, o que Tyndall disse quase certamente levaria a preços de compra e aluguéis mais baixos.

O prefeito de Maui, Richard Bissen, acredita que, de acordo com sua proposta, esses aluguéis mais baixos manteriam os moradores locais em Maui, porque os proprietários ausentes seriam forçados a vender suas unidades ou convertê-las em aluguéis de longo prazo.

Existem 7.000 unidades de condomínio em zonas de apartamentos, incluindo 2.200 em West Maui, perto da área queimada de Lahaina, e representam cerca de metade dos aluguéis de curto prazo operados legalmente em Maui. Se promulgada, a mudança entrará em vigor em West Maui o mais tardar em 1º de julho de 2025 e em 1º de janeiro de 2026 em outros lugares.

“Minha prioridade é acomodar nossos residentes locais”

“Entendemos que haverá dar e receber. Então a questão é: o que é mais importante?” Bissen disse em uma entrevista coletiva no mês passado. “Minha prioridade é abrigar nossos moradores locais, especialmente agora”.

Humiston, presidente da Hawaii Rental By Owner Awareness Association, que se opõe ao projeto de lei, não venderá seu condomínio de um quarto à beira-mar que comprou há duas décadas se o projeto se tornar lei. Ele também não planeja alugá-lo por longo prazo.

“Seria necessária a minha capacidade de usar minha propriedade. E eu a comprei para meu uso”, disse ele. “Eu adoro lá.”

Alguns alertam que a redução da oferta de alojamento para os visitantes arruinará a indústria do turismo da qual depende a economia de Maui, embora os defensores do projeto de lei do prefeito digam que muitos aluguéis por temporada permanecerão e os hotéis terão quartos vazios nos quais os visitantes poderão ficar.

O economista havaiano Paul Brewbaker estima que a mudança nas regras para as unidades afetadas, que representam um terço das acomodações para visitantes de Maui, resultaria em 33% menos turistas e custaria 14.000 empregos a Maui. Ele chamou isso de “desastre de trem em câmera lenta” que levaria a uma “quebra e incêndio econômico”.

A presidente do condado de Maui, Alice Lee, disse que embora a habitação para os residentes seja uma preocupação real, o conselho também deve considerar as contestações legais dos proprietários e o impacto potencial nas receitas fiscais.

O condado arrecada anualmente 500 milhões de dólares em impostos imobiliários e mais de 40% provém de aluguéis de curto prazo, que são tributados a uma taxa mais elevada do que as residências ocupadas pelos proprietários, disse ele.

“Estamos sendo processados ​​por mais de 600 pessoas em conexão com o incêndio. Temos muitos processos pendentes. Queremos realmente estar em posição de convidar mais milhares?” Lee disse. “Eu realmente acho que não, porque minha principal preocupação agora, neste exato momento, é pagar as contas e manter as luzes acesas”.

O condado orçou US$ 300.000 para estudar o impacto do projeto de lei nas receitas fiscais e em negócios como serviços de gramado e zeladoria.

Jeremy Stice, um corretor imobiliário nascido e criado em Maui, e sua esposa passaram 12 anos construindo uma empresa que hoje administra mais de 40 propriedades para aluguel por temporada, a maioria para outros proprietários. Cerca de metade deles seria afetada pela medida, disse Stice, que também é presidente da Maui Vacation Rental Association.

Stice não tem certeza se os residentes locais comprariam ou poderiam pagar por unidades de aluguel de curto prazo, mesmo que estivessem disponíveis para moradia permanente.

Por exemplo, um estúdio em Papakea, um dos condomínios visados, seria vendido por cerca de US$ 600 mil, disse ele. Uma hipoteca fixa de 30 anos com taxas de juros atuais, mais as taxas da associação de proprietários, somaria cerca de US$ 5 mil por mês para um espaço pequeno, disse ele.

Se os habitantes locais não as comprarem e os turistas não as alugarem, as unidades poderão ficar virtualmente vazias como segundas residências para proprietários ricos ausentes, um resultado ainda pior.

Para evitar isso, o condado deveria aumentar os impostos sobre segundas residências, criar incentivos para promover aluguéis de longo prazo e priorizar a construção de novas casas, disse Matt Jachowski, consultor de dados habitacionais de Maui.

“A única maneira de sair desta crise habitacional é fazer tudo o que estiver ao nosso alcance para acrescentar mais habitações aos residentes”, disse ele.